473 – Donation par deux époux d’un immeuble commun avec réserve de la totalité de l’usufruit au profit du conjoint survivant.
La réserve d’usufruit est réalisée par la constitution réciproque par chaque époux d’un usufruit successif au profit de l’autre. Cette clause de réversibilité relève du régime des mutations par décès quel que soit le bénéficiaire. En l’absence de droit progressif de mutation à titre gratuit, le droit fixe (n° 1171-B) est dû au titre des droits d’enregistrement (cf. Art. 680 CGI – Art. 672 CGI) sur la réversion d’usufruit (donation sous condition suspensive).
Taxe de publicité foncière sur la valeur de la nue-propriété (n° 1165) ou taxe fixe (n° 1171-B) pour la réversion si la taxe de publicité foncière est inférieure.
C.S.I. proportionnelle (n° 349) calculée distinctement sur la valeur de la nue-propriété et sur la plus élevée des valeurs des usufruits réversibles.
À noter que, depuis le 1er janvier 2004, l’assiette du droit de mutation applicable à la donation d’usufruit, faisant suite à une donation en nue-propriété, est plafonnée afin que l’addition des deux assiettes n’excède pas 100 % de la valeur du bien (RM 28-3-2006).
La publication d’une donation avec réversion d’usufruit entraîne, au titre de l’enregistrement, l’exigibilité des droits de mutation à titre gratuit sur la donation de la nue-propriété et l’exigibilité du droit fixe (n° 1171-B) sur la clause de réversion d’usufruit en tant que constitutive d’une donation sous condition suspensive (art. 680 CGI). Cette même publication ouvre droit à la TPF sur la donation en nue-propriété et au droit fixe (n° 1171-B) pour la clause de réversion d’usufruit.
L’article 672 du CGI s’applique dès lors que l’acte met en présence une disposition ouvrant droit à une imposition proportionnelle ou progressive (la donation en nue-propriété) et une disposition soumise au droit fixe (la réversion d’usufruit).
Il en résulte que lors de la publication d’une donation avec clause de réversion d’usufruit dont les droits de mutation à titre gratuit sont nuls, il est perçu un droit fixe (n° 1171-B) au titre des droits d’enregistrement (rien dans le cas contraire) et un second droit fixe (n° 1171-B) au titre de la publicité foncière si la TPF est inférieure à celui-ci.
