280 – Les charges augmentatives du prix s’entendent de toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et de tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, notamment lorsqu’il prend en compte les obligations qui incombent, normalement, à ce dernier (frais préalables, passif, impôts, etc…) ainsi que la privation de jouissance (voir n° 989) ou la perte de loyers.
Elles sont constituées par les obligations qui, incombant normalement au vendeur, sont mises à la charge de l’acquéreur (frais préalables, passif, impôts, etc.) ainsi que par la privation de jouissance (voir n° 989), la perte de loyers, et tous les avantages indirects que l’acquéreur procure au vendeur.
Sous ce terme, il ne faut pas entendre les charges réelles qui grèvent l’immeuble transféré, ni les obligations personnelles que la loi impose à l’acquéreur.
Ces charges augmentatives sont, notamment :
— les travaux effectués par le vendeur, même postérieurement à la vente, et facturés par le vendeur à l’acquéreur ;
— l’indemnité transactionnelle versée par l’acquéreur au vendeur représentant les loyers impayés par l’ancien locataire et n’ayant pas le caractère d’une cession de créance.
— La commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée par l’acquéreur. (Rép. Reynès : AN 7-3-2017 n° 98694). A noter que l’assujettissement à la TVA de la commission d’intermédiaire ne s’oppose pas à son inclusion dans l’assiette taxable ;
— Aux termes des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandat détermine les conditions de la rémunération de l’intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge. Dans ces conditions, la commission versée à l’intermédiaire n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation à titre onéreux lorsque le mandat précise qu’elle sera mise à la charge de l’acquéreur, que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur. Cf. Cass. com., 12 décembre 1995, n° 2170 D, La commission payée par l’acquéreur, dès lors que la rémunération de l’intermédiaire, dans le mandat confié par les vendeurs, est contractuellement mise à la charge de l’acquéreur et qu’aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne met la charge du paiement de la commission au vendeur n’est pas à comprendre dans le prix soumis au droit de mutation.
En revanche, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l’acquéreur, constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation.
— paiement par l’acquéreur de dettes du vendeur (ex. reliquat du prêt immobilier du vendeur repris par l’acquéreur) ;
— frais antérieurs au contrat, mis à la charge de l’acquéreur (par exemple, commission toutes taxes comprises contractuellement mise à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place de celui-ci par l’acquéreur) ;
— rente à servir par l’acquéreur à la place du vendeur ;
— constructions et travaux à exécuter au profit du vendeur ;
— réserve de jouissance au profit du vendeur, si le prix de la vente est payé comptant ;
— remise en état des lieux, en fin d’exploitation, d’une carrière mise à la charge de l’acquéreur alors qu’elle constitue une obligation personnelle de l’exploitant.
En revanche, ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation à titre onéreux :
— les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci ;
— les charges réelles qui grèvent l’immeuble dont la propriété est transférée ;
— la rémunération de l’intermédiaire contractuellement mise à la charge de l’acquéreur, dès lors qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne met la charge du paiement de cette commission au vendeur ;
— les frais préalables (frais ordinaires de poursuite) payés par l’adjudicataire dans le cas d’une vente par adjudication judiciaire ;
— l’engagement pris par l’acheteur d’acquitter la taxe foncière pour une période postérieure à l’entrée en jouissance d’un immeuble ne constitue pas une charge augmentative du prix (cf. RES N° 2009/01).
Observation faite :
* que la commission versée à un intermédiaire ne constitue pas une charge augmentative du prix, que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur, même si l’acquéreur prend en charge la commission versée par le vendeur dès lors que le mandat précise qu’elle sera mise à la charge de l’acquéreur ou qu’elle soit incluse dans le prix ;
* que les honoraires de négociation éventuellement dûs au notaire sont compris dans les frais d’acte normalement à la charge de l’acquéreur et ne constituent pas une charge augmentative, si le redevable identifié dans le mandat est le vendeur alors qu’en principe cette charge, comme participant au frais d’acte, est à la charge de l’acquéreur, la commission de négociation due au notaire est alors une charge diminutive du prix puisque mise à la charge du vendeur.
* que l’obligation mise à la charge de l’acquéreur d’un terrain à bâtir assortie du transfert du permis de construire de supporter la taxe locale d’équipement et, s’il y a lieu, le versement pour dépassement du plafond légal de densité ne constitue pas une charge augmentative du prix et ne doit pas être prise en compte pour la liquidation de la T.V.A.
Par contre, ils ne peuvent être déduits pour le calcul des C.S.I. (art. 296 An III CGI).
—le montant des droits complémentaires que le sous-acquéreur d’un terrain à bâtir qui ne prend pas l’engagement de construire s’oblige à rembourser à son vendeur qui n’a pas construit comme il s’y était engagé lors de son acquisition initiale.
— l’obligation, aux lieu et place du vendeur, de remise en était des lieux, après exploitation, pour l’acquéreur d’une carrière qui ne continue pas à exploiter (Voir n° 243).
Elles doivent être évaluées si elles ne sont pas déterminées en valeur.
